# Como reduzir riscos documentais na compra de imóvel

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Publicado em: 2026-05-07
Atualizado em: 2026-09-19
Autor: Equipe editorial Documento no Brasil (https://blog.documentonobrasil.com.br/autor/equipe-editorial/)
Categoria: Imóveis e Patrimônio

Os maiores riscos na compra de imóvel são comprar de quem não pode vender, herdar dívidas do imóvel, ter a venda declarada ineficaz por dívidas do vendedor e pagar sem registrar a escritura. Reduzir esses riscos exige ler a matrícula, conferir quem assina, levantar certidões antes do sinal e registrar o título logo após a assinatura.

**Em resumo**

- Só o registro no Registro de Imóveis transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).
- O que não está na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé, com exceções legais (Lei 13.097/2015).
- Vendedor casado precisa da autorização do cônjuge, salvo na separação absoluta.
- Tabeliães devem consultar a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens antes da escritura.
- Pague o sinal só depois de ler a matrícula e as certidões principais.

## Quais são os principais riscos documentais numa compra de imóvel?

São os problemas que só aparecem no papel: dono diferente de quem vende, ônus sobre o imóvel, dívidas que passam ao comprador, processos contra o vendedor e falhas na própria formalização do negócio. A tabela liga cada risco ao documento que o revela.

**Riscos documentais na compra de imóvel e como mitigar**

| Risco | Sinal de alerta | Documento que revela | Como reduzir |
| --- | --- | --- | --- |
| Vendedor não é o dono | Nome diferente na matrícula | Certidão de inteiro teor da matrícula | Negociar só com o titular registrado |
| Falta de assinatura do cônjuge | Vendedor casado sem separação absoluta | Certidão de casamento atualizada | Exigir a presença ou a autorização do cônjuge |
| Penhora ou indisponibilidade | Averbação na matrícula ou ordem na CNIB | Matrícula e consulta do tabelião à CNIB | Exigir cancelamento antes de pagar |
| Venda ineficaz por dívidas do vendedor | Execuções ou ações de cobrança relevantes | Certidões de distribuição e de protesto | Analisar o processo e o patrimônio restante |
| Dívidas que seguem o imóvel | IPTU ou condomínio atrasados | Certidão municipal e declaração do condomínio | Quitar ou abater do preço antes da escritura |
| Procuração falsa ou revogada | Vendedor representado por terceiro | Certidão atualizada da procuração | Confirmar no tabelionato que lavrou o ato |
| Obra não averbada | Área construída maior que a registrada | Matrícula e cadastro da prefeitura | Exigir a regularização ou negociar o custo |

A lista de certidões que cobre esses pontos está no guia do [pacote de certidões para compra e venda de imóveis](https://blog.documentonobrasil.com.br/pacote-de-certidoes-para-compra-e-venda-de-imoveis-por-que-e-importante/). Este texto trata da estratégia: em que ordem agir e o que cada documento não resolve sozinho.

## O que a matrícula protege e o que ela não mostra?

A matrícula protege bastante, mas não tudo. Segundo o art. 54, § 1º, da [Lei nº 13.097/2015](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm), situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel, inclusive para fins de evicção. É o chamado princípio da concentração: o que interessa ao comprador deveria estar lá.

O mesmo parágrafo traz exceções. Ficam ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, que tratam de atos ineficazes ou revogáveis na falência, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro, como a usucapião. Ou seja, um vendedor à beira da falência ou um possuidor antigo no imóvel continuam sendo riscos que a matrícula não mostra.

Por isso, a leitura da matrícula, explicada no artigo sobre [o que observar na matrícula do imóvel](https://blog.documentonobrasil.com.br/matricula-do-imovel-o-que-observar-no-documento/), deve ser completada por uma visita ao imóvel, para ver quem ocupa, e, se o vendedor for empresa, pela [certidão de falência e recuperação judicial](https://blog.documentonobrasil.com.br/certidao-falencia-recuperacao-judicial/).

## Como evitar comprar de quem não pode vender?

Confira três coisas: se o vendedor é o titular registrado, se ele precisa de outra assinatura e se quem assina por ele tem poderes válidos. Pelo art. 1.245 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), a propriedade se transfere pelo registro, e, enquanto o título não é registrado, o vendedor anterior continua sendo havido como dono.

O estado civil muda quem assina. O art. 1.647 do Código Civil impede o cônjuge de alienar ou gravar imóveis sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Uma venda sem essa autorização pode ser questionada depois. Peça a certidão de casamento atualizada, e não uma cópia antiga, porque divórcio e mudança de regime aparecem só na versão recente.

Se o vendedor é representado por procurador, confirme a procuração no tabelionato que a lavrou, com certidão recente, para verificar se ela existe, se dá poderes para vender aquele imóvel e se não foi revogada. O tema está no artigo sobre [certidão de procuração](https://blog.documentonobrasil.com.br/certidao-de-procuracao-quando-pode-ser-necessaria/). Se o dono morreu, a venda depende do inventário.

## Como saber se a venda pode ser anulada por dívidas do vendedor?

Olhando a matrícula e as certidões pessoais do vendedor antes de pagar. O art. 792 do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) considera fraude à execução a venda feita quando havia ação real ou execução averbada na matrícula, constrição judicial registrada ou quando tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. A venda em fraude é ineficaz em relação ao credor.

As três primeiras hipóteses dependem de averbação e aparecem na matrícula. A quarta não, e é por isso que certidões de distribuição continuam úteis, embora o art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 diga que elas não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé. Dívidas fiscais pesam também: pelo art. 185 do Código Tributário Nacional, presume-se fraudulenta a venda por devedor com débito inscrito em dívida ativa, salvo se ele reservar bens suficientes.

Um resultado positivo não encerra a análise. Veja o tamanho da dívida, a fase do processo e se o vendedor tem outros bens, algo que a [pesquisa de bens](https://blog.documentonobrasil.com.br/pesquisa-de-bens-quando-faz-sentido-solicitar/) ajuda a responder.

## O que muda quando há indisponibilidade de bens?

A indisponibilidade é uma ordem, em geral judicial, que impede o dono de dispor dos bens atingidos. Ela é lançada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Pelo art. 320-F do [Provimento CNJ nº 149/2023](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243), a consulta à CNIB é obrigatória para notários e registradores de imóveis, e o resultado deve constar do ato notarial.

O parágrafo único do mesmo artigo faz uma ressalva importante: a ordem de indisponibilidade não impede a lavratura da escritura, mas obriga que as partes sejam cientificadas e que a circunstância conste do ato. Ou seja, a escritura pode sair e o problema continuar, porque o registro do título tende a esbarrar na ordem.

Na prática, se o tabelião informar uma indisponibilidade em nome do vendedor, suspenda o pagamento até entender a origem da ordem e se ela atinge o imóvel negociado. Uma indisponibilidade sobre o patrimônio indistinto do vendedor alcança qualquer imóvel em nome dele.

## Contrato de gaveta e escritura sem registro: qual é o risco?

O risco é pagar e não se tornar dono. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispuser o contrário, como nos financiamentos por instrumento particular. Um contrato particular fora dessas hipóteses não transfere a propriedade.

E mesmo a escritura não basta. O art. 1.227 do Código Civil diz que direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro do título. Enquanto a escritura fica na gaveta, o imóvel continua em nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele, vendido de novo ou entrar no inventário se ele morrer.

Por isso, registre a escritura logo depois de assinar. O registro é feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com prazos fixados na Lei de Registros Públicos e emolumentos da tabela estadual. A importância da escritura em si está no artigo sobre [escritura de compra e venda](https://blog.documentonobrasil.com.br/escritura-de-compra-e-venda-importancia-do-documento/).

## Que riscos extras existem em imóvel alugado, na planta ou com obra irregular?

Cada situação tem uma norma própria a conferir. Se o imóvel está alugado, o art. 27 da [Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) dá ao inquilino preferência para comprar em igualdade de condições, e o vendedor deve notificá-lo com preço, forma de pagamento e ônus reais. Pular essa etapa pode gerar disputa com o inquilino depois da venda.

Na compra na planta, confira se o memorial de incorporação foi registrado, porque o art. 32 da [Lei nº 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) só permite ao incorporador alienar as futuras unidades depois desse registro. Já o art. 55 da Lei 13.097/2015 protege o comprador de unidade de incorporação registrada contra evicção e ineficácia por dívidas do incorporador.

Em casas e prédios, compare a área construída real com a registrada. Pelo art. 167, II, item 4, da [Lei nº 6.015/1973](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm), a edificação, a reconstrução e a demolição são averbadas na matrícula. Obra sem averbação pode dificultar financiamento e revenda, e a regularização costuma exigir documentos da prefeitura.

## Como organizar a compra para reduzir riscos, passo a passo?

A ordem das etapas importa tanto quanto os documentos: o dinheiro só deve sair quando cada risco já foi examinado. O roteiro abaixo segue a cronologia de uma compra típica.

1. **Leia a matrícula antes de negociar** Confirme titular, descrição, ônus e averbações antes de qualquer proposta formal.
2. **Assine um compromisso com condições** Preveja que o sinal só será devolvido ou liberado conforme o resultado das certidões e fixe prazos.
3. **Levante as certidões** Peça certidões do imóvel, do vendedor e, se houver, do cônjuge e da empresa, nas comarcas relevantes.
4. **Visite e confira a ocupação** Veja quem mora no imóvel, se há inquilino e se a construção bate com a matrícula.
5. **Resolva pendências antes da escritura** Exija quitações, cancelamentos averbados e autorizações que faltarem.
6. **Pague por meio rastreável** Transfira para conta do titular registrado, nunca de terceiros, e guarde os comprovantes vinculados à escritura.
7. **Registre o título** Leve a escritura ao Registro de Imóveis e confira a nova matrícula em seu nome.

A [lista de documentos para compra de imóvel](https://blog.documentonobrasil.com.br/lista-de-documentos-para-compra-de-imovel/) ajuda a não esquecer nenhum item. Se preferir terceirizar a coleta das certidões, a [Documento no Brasil](https://documentonobrasil.com.br/) faz os pedidos. Diante de qualquer apontamento relevante, consulte um advogado.

## Perguntas frequentes

### Qual é o maior risco na compra de um imóvel usado?

Varia caso a caso, mas os problemas mais graves costumam envolver dono diferente de quem vende, penhoras e indisponibilidades, e dívidas do vendedor capazes de tornar a venda ineficaz. Todos são identificáveis antes do pagamento, com matrícula atualizada e certidões pessoais. Por isso, o sinal só deve ser pago depois dessa leitura, e não na visita.

### Posso pagar o sinal antes de ver as certidões?

É arriscado. Se as certidões revelarem um problema grave, recuperar o sinal pode exigir negociação ou processo. Uma alternativa é assinar um compromisso que condicione a liberação do sinal ao resultado das certidões, com prazo e regra clara de devolução. Mesmo assim, leia a matrícula antes de assinar qualquer documento ou transferir dinheiro.

### Comprar imóvel com contrato de gaveta é ilegal?

Não é crime, mas é frágil. O contrato particular, fora das exceções legais, não transfere a propriedade de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, e sem registro o imóvel continua no nome do vendedor. Ele pode ser penhorado, vendido de novo ou entrar em inventário. Regularizar depois costuma sair mais caro do que fazer a escritura desde o início.

### O que é evicção e como ela protege o comprador?

Evicção é perder o imóvel comprado por decisão que reconhece direito anterior de outra pessoa. Pelo art. 447 do Código Civil, nos contratos onerosos o vendedor responde por ela, mesmo em compra feita em hasta pública. As partes podem reforçar, reduzir ou excluir essa garantia, mas o comprador que não assumiu o risco tem direito a receber o preço pago.

### A certidão negativa do vendedor garante que a compra é segura?

Não garante. A certidão retrata o dia da emissão e só cobre o tribunal, a comarca e o período pesquisados. Ações em outras cidades, dívidas ainda não ajuizadas e fatos posteriores ficam de fora. Ela reduz o risco, mas precisa ser combinada com a matrícula, a visita ao imóvel e, em negócios de alto valor, uma análise jurídica.

### Imóvel com usufruto pode ser comprado?

Pode, mas o comprador recebe a propriedade sem o direito de usar o imóvel enquanto o usufruto existir. O usufruto aparece registrado na matrícula. Para ter o imóvel livre, é preciso que o usufrutuário renuncie, com escritura e averbação, ou que o usufruto se extinga, por exemplo pela morte do usufrutuário, como prevê o art. 1.410 do Código Civil. Negocie o preço considerando essa limitação.

### Quanto tempo depois de assinar a escritura devo registrar?

O quanto antes. Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua em nome do vendedor e fica exposto a penhoras e novas vendas. Pelo art. 188 da Lei de Registros Públicos, o cartório tem, em regra, 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota com exigências. Guarde o protocolo do registro até receber a matrícula atualizada.

### Como evitar golpes no pagamento do imóvel?

Transfira apenas para conta de titularidade do proprietário registrado, nunca para intermediários sem poderes comprovados. Desconfie de pressa, desconto fora do padrão e pedidos de pagamento antes da escritura. Confirme por telefone oficial dados enviados por mensagem e verifique a autenticidade das certidões pelo código impresso. Guarde todos os comprovantes vinculados ao contrato.

## Fontes consultadas

- [Lei nº 13.097/2015 (arts. 54 e 55 — concentração na matrícula)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 108, 447 a 449, 1.227, 1.245, 1.410 e 1.647)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil (art. 792)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Provimento CNJ nº 149/2023 — Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (art. 320-F)](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (art. 27)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 4.591/1964 — condomínio e incorporações (art. 32)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (arts. 167 e 188)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 5.172/1966 — Código Tributário Nacional (art. 185)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) (consultado em 19/09/2026)

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