# Matrícula do imóvel: como ler e o que observar no documento

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Publicado em: 2026-05-04
Atualizado em: 2026-09-19
Autor: Equipe editorial Documento no Brasil (https://blog.documentonobrasil.com.br/autor/equipe-editorial/)
Categoria: Imóveis e Patrimônio

A matrícula do imóvel é a ficha única do bem no Registro de Imóveis: traz a descrição, o proprietário e, em ordem cronológica, cada registro (R) e averbação (AV). Ao ler, confira a descrição, o último dono, os ônus ainda não cancelados e se a cadeia de proprietários é contínua, sem saltos.

**Em resumo**

- Cada imóvel tem uma matrícula própria, no Livro 2 do Registro de Imóveis (art. 176 da Lei 6.015/1973).
- Registros aparecem como "R" e averbações como "AV", seguidos do número de ordem (art. 232).
- Ônus só deixam de valer com averbação de cancelamento na própria matrícula.
- Certidão de inteiro teor eletrônica: prazo máximo de 4 horas quando o número da matrícula é informado.
- Custo: emolumentos fixados por cada estado.

## O que é a matrícula do imóvel e para que ela serve?

A matrícula é o cadastro jurídico oficial de um imóvel, aberto no Livro nº 2 (Registro Geral) do Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o art. 176 da [Lei nº 6.015/1973](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm), cada imóvel tem matrícula própria, e o art. 236 da mesma lei proíbe qualquer registro sobre imóvel que não esteja matriculado.

Ela serve como o histórico oficial do bem. Vendas, doações, heranças, financiamentos, penhoras, construções e mudanças de nome do proprietário ficam lançados ali, em ordem. Quem quer comprar, financiar, herdar ou cobrar uma dívida olha a matrícula para saber quem é o dono e o que pesa sobre o imóvel.

A matrícula é também a peça central da análise documental numa compra. Ela é complementada por certidões fiscais, do vendedor e do condomínio, que formam o [pacote de certidões para compra e venda de imóveis](https://blog.documentonobrasil.com.br/pacote-de-certidoes-para-compra-e-venda-de-imoveis-por-que-e-importante/). Sozinha, ela responde às perguntas sobre propriedade e ônus reais; não responde sobre dívidas pessoais do vendedor.

## Como a matrícula é organizada: cabeçalho, registros e averbações?

A matrícula tem duas partes: o cabeçalho, com a descrição do imóvel e do primeiro proprietário, e os lançamentos, feitos depois, em ordem cronológica. O art. 231 da Lei 6.015/1973 manda lançar a matrícula no alto da folha e, no espaço restante e no verso, os registros e averbações em forma narrativa.

Cada lançamento tem um código. O art. 232 determina que o registro seja precedido da letra "R" e a averbação das letras "AV", seguidas do número de ordem e do número da matrícula, como em R-1-1, AV-2-1, R-3-1. Em muitos cartórios o formato aparece simplificado, como "R.3" ou "Av.4".

A diferença importa. **Registro** é o ato que cria, transfere ou onera um direito real: compra e venda, doação, hipoteca, penhora, usufruto (lista do art. 167, I). **Averbação** é o ato que altera ou complementa o que já está registrado: casamento ou divórcio do dono, construção, mudança de número da rua, cancelamento de ônus. O art. 246 inclui qualquer ocorrência que altere o registro ou repercuta nos direitos sobre o imóvel.

## Quais dados do cabeçalho da matrícula devem ser conferidos?

Confira o número de ordem, a identificação do imóvel, os dados do proprietário e o registro anterior. Esses são requisitos da matrícula listados no art. 176, § 1º, II, da Lei 6.015/1973, e erros neles costumam travar escritura e financiamento.

**Campos do cabeçalho da matrícula e o que conferir**

| Campo | O que deve constar | O que conferir |
| --- | --- | --- |
| Número e data | Número de ordem sequencial e data de abertura | Se o número é o mesmo informado na escritura, no contrato e no IPTU |
| Imóvel urbano | Características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, se houver | Área, unidade, bloco, vaga e endereço atual; mudanças de nome de rua exigem averbação |
| Imóvel rural | Código do imóvel e dados do CCIR, denominação, características, confrontações, localização e área | Se o CCIR está atualizado e se há georreferenciamento quando exigido |
| Proprietário | Nome, domicílio, nacionalidade; para pessoa física, estado civil, profissão e CPF ou RG | Se o nome e o CPF batem com os documentos de quem vai vender |
| Registro anterior | Número da transcrição ou matrícula de origem | Se a origem é coerente, sem saltos na cadeia de donos |

Divergências entre a matrícula e a realidade, como área construída não averbada, costumam ser resolvidas por averbação ou retificação no próprio cartório, com documentos da prefeitura ou de profissional habilitado. O caminho exato varia por estado e pelo tipo de divergência.

## Quais registros e averbações acendem alerta na matrícula?

Os lançamentos que merecem atenção são os que limitam a venda ou dão a terceiros direito sobre o imóvel: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, sequestro, usufruto, indisponibilidade e averbações de ações ou execuções. Todos aparecem na matrícula, e o ponto decisivo é se há cancelamento posterior averbado.

**Ônus e restrições comuns na matrícula**

| Lançamento | O que significa | Base legal | Cuidado antes de comprar |
| --- | --- | --- | --- |
| Hipoteca ou alienação fiduciária | Imóvel dado em garantia de dívida | Art. 167, I, da Lei 6.015/1973 | Exigir quitação e averbação de cancelamento, ou negociar com o credor |
| Penhora, arresto ou sequestro | Imóvel vinculado a processo judicial | Art. 167, I, item 5; art. 844 do CPC | Consultar o processo; sem cancelamento, a compra é arriscada |
| Averbação de execução admitida | Credor avisou que há execução contra o dono | Art. 828 do CPC | Venda posterior presume-se em fraude à execução |
| Indisponibilidade | Ordem judicial ou administrativa que bloqueia o bem | Art. 247 da Lei 6.015/1973 | Imóvel não pode ser vendido enquanto a ordem valer |
| Usufruto | Outra pessoa tem direito de usar e receber frutos | Art. 167, I, item 7 | Comprador leva o imóvel sem poder usá-lo até o fim do usufruto |

O art. 828, § 4º, do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) diz que se presume em fraude à execução a venda feita depois da averbação da execução. E o art. 792 do mesmo código lista outras hipóteses de fraude, várias ligadas justamente ao que foi averbado no registro do bem. Na dúvida sobre um lançamento, consulte um advogado antes de pagar qualquer valor.

## Como ler a cadeia de proprietários na matrícula?

Leia os registros de transmissão em ordem e confira se cada vendedor foi, antes, o comprador do registro anterior. Esse encadeamento é o princípio da continuidade: o art. 237 da Lei 6.015/1973 impede registro que dependa de título anterior não registrado, justamente para preservar a sequência.

O proprietário atual é quem aparece no último registro de aquisição, e não necessariamente no cabeçalho. Um imóvel pode ter sido vendido cinco vezes desde a abertura da matrícula; o nome do cabeçalho é só o do dono na época. Pelo art. 1.245 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), a propriedade só se transfere com o registro, e enquanto isso o vendedor continua sendo tratado como dono.

Observe também o estado civil. Se o dono é casado, o art. 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge para vender ou dar o imóvel em garantia, exceto no regime de separação absoluta. Averbações de casamento, divórcio ou óbito mostram se a situação mudou. Em caso de óbito, a venda passa por inventário; veja a [lista de documentos para inventário](https://blog.documentonobrasil.com.br/lista-de-documentos-para-inventario/).

## Matrícula, transcrição e escritura: qual é a diferença?

A escritura é o contrato feito no Tabelionato de Notas; a matrícula é o registro do imóvel no Registro de Imóveis; a transcrição é o registro antigo, anterior ao sistema de matrículas. São documentos de cartórios diferentes, com funções diferentes, e a confusão entre eles é uma das causas mais comuns de atraso.

A escritura pública é obrigatória, pelo art. 108 do Código Civil, para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país. Mas ela sozinha não transfere a propriedade: precisa ser levada ao Registro de Imóveis e registrada na matrícula. O artigo sobre [escritura de compra e venda](https://blog.documentonobrasil.com.br/escritura-de-compra-e-venda-importancia-do-documento/) detalha essa etapa.

A Lei 6.015/1973 entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976 (art. 298). Imóveis sem negócio registrado desde então podem existir apenas como transcrição nos livros antigos. A matrícula é aberta no primeiro registro feito na vigência da lei, com base no título e no registro anterior (art. 228). Nesses casos, peça a certidão de transcrição.

## Como obter a matrícula atualizada ou apenas visualizá-la?

Peça a certidão de inteiro teor da matrícula no Registro de Imóveis da região do imóvel, no balcão ou pela internet. Com o número da matrícula informado e o pedido feito no horário de expediente, a versão eletrônica tem prazo máximo de 4 horas, pelo art. 19, § 10, I, da Lei 6.015/1973.

Existe ainda a visualização eletrônica da matrícula, prevista no art. 19, § 8º, da mesma lei e no art. 343-J do [Provimento CNJ nº 149/2023](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243). Ela serve para uma conferência rápida, mas não substitui a certidão quando o documento vai ser apresentado a banco, tabelião ou juiz. O portal [Registro de Imóveis do Brasil](https://www.registrodeimoveis.org.br/) concentra os dois serviços e o mapa para descobrir o cartório competente.

O valor dos emolumentos é definido por lei estadual e muda de estado para estado. Para entender os tipos de certidão disponíveis e quando usar cada um, veja o texto sobre [certidão de imóvel](https://blog.documentonobrasil.com.br/certidao-de-imovel-o-que-e-e-por-que-consultar-antes-de-negociar/).

## Como conferir uma matrícula passo a passo?

Siga uma ordem fixa de leitura para não deixar passar um ônus. O roteiro a seguir funciona para apartamentos, casas e terrenos urbanos; imóveis rurais exigem conferências adicionais, como CCIR e georreferenciamento.

1. **Cheque a data de emissão** Use uma certidão recente; qualquer lançamento posterior à emissão não aparece nela.
2. **Leia o cabeçalho** Compare descrição, área, endereço e número de contribuinte com o IPTU e com o imóvel visitado.
3. **Numere os lançamentos** Liste cada R e AV com o assunto de cada um; isso facilita ver o que foi cancelado depois.
4. **Encontre o dono atual** Localize o último registro de aquisição e confira nome, CPF e estado civil do vendedor.
5. **Marque ônus abertos** Para cada hipoteca, penhora ou restrição, procure a averbação de cancelamento correspondente.
6. **Verifique a continuidade** Confirme que cada transmissão parte de quem era dono no registro anterior.
7. **Anote pendências** Construção não averbada, divergência de área ou ônus aberto devem ser resolvidos antes da escritura.

Se o imóvel for comprado com financiamento, o banco fará a própria análise, mas a leitura prévia evita surpresas. Um guia de prevenção mais amplo está em [como reduzir riscos documentais na compra de imóvel](https://blog.documentonobrasil.com.br/como-reduzir-riscos-documentais-em-compra-de-imovel/).

## Perguntas frequentes

### O que significa R-1 e AV-2 na matrícula?

São os códigos dos lançamentos. "R" indica registro, ato que cria, transfere ou onera um direito, como venda, hipoteca ou penhora. "AV" indica averbação, ato que altera ou complementa o que já foi registrado, como construção, casamento ou cancelamento. O número indica a ordem cronológica, conforme o art. 232 da Lei 6.015/1973.

### Como saber se uma hipoteca antiga já foi cancelada?

Procure, depois do registro da hipoteca, uma averbação de cancelamento que cite aquele lançamento pelo número. Sem essa averbação, o ônus continua constando, mesmo que a dívida já tenha sido paga. Nesse caso, o proprietário precisa pedir ao credor o termo de quitação e levá-lo ao Registro de Imóveis para averbar o cancelamento.

### A matrícula mostra o valor pago pelo imóvel?

Em regra, sim. O art. 176, § 1º, III, da Lei 6.015/1973 inclui entre os requisitos do registro o valor do contrato, da coisa ou da dívida. Por isso, os registros de compra e venda e de financiamento costumam informar o preço declarado e o valor financiado. Esse valor é o do negócio, e não uma avaliação de mercado.

### Vaga de garagem tem matrícula separada?

Depende do empreendimento. Em muitos condomínios a vaga é unidade autônoma, com matrícula própria, e precisa entrar expressamente na escritura. Em outros, é área comum ou vinculada ao apartamento, sem matrícula separada. A resposta está na matrícula da unidade e na convenção do condomínio; confira antes de fechar o preço.

### Posso consultar a matrícula de qualquer imóvel?

Sim. O art. 17 da Lei 6.015/1973 permite que qualquer pessoa peça certidão do registro sem informar o motivo. Basta saber o cartório e o número da matrícula, ou fornecer dados que permitam localizar o imóvel, e pagar os emolumentos. A visualização eletrônica também é aberta a qualquer interessado, com cobrança própria.

### Matrícula desatualizada impede a venda?

Pode impedir ou atrasar. Se o vendedor casou, divorciou, construiu ou mudou de nome sem averbar, o tabelião ou o registrador vai exigir a regularização antes do novo registro. Essas averbações costumam depender de certidões do registro civil, da prefeitura ou de documentos técnicos, e o prazo varia conforme o cartório e o município.

### O que é matrícula-mãe?

É a matrícula do terreno original, antes da divisão em lotes ou unidades. Em loteamentos e condomínios, depois do registro do parcelamento ou da incorporação, cada lote ou apartamento ganha matrícula própria, que menciona a matrícula de origem. Para compra de unidade na planta, vale conferir a matrícula-mãe e o registro da incorporação imobiliária.

### Matrícula serve como prova de propriedade?

Sim. O art. 19, § 11, da Lei 6.015/1973 afirma que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel. Contratos particulares e recibos não substituem esse documento, porque a propriedade só se transfere com o registro do título no cartório.

## Fontes consultadas

- [Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (arts. 17, 19, 167, 176, 228, 231, 232, 236, 237, 246, 247 e 298)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 10.406/2002 — Código Civil (arts. 108, 1.245 e 1.647)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil (arts. 792, 828 e 844)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) (consultado em 19/09/2026)
- [Provimento CNJ nº 149/2023 — Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (art. 343-J)](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243) (consultado em 19/09/2026)
- [Registro de Imóveis do Brasil — portal nacional (ONR)](https://www.registrodeimoveis.org.br/) (consultado em 19/09/2026)

Conteúdo informativo. Regras podem variar por cartório, município e estado. Não substitui orientação jurídica.