Como reduzir riscos documentais na compra de imóvel

Quais são os principais riscos documentais numa compra de imóvel?

São os problemas que só aparecem no papel: dono diferente de quem vende, ônus sobre o imóvel, dívidas que passam ao comprador, processos contra o vendedor e falhas na própria formalização do negócio. A tabela liga cada risco ao documento que o revela.

A lista de certidões que cobre esses pontos está no guia do pacote de certidões para compra e venda de imóveis. Este texto trata da estratégia: em que ordem agir e o que cada documento não resolve sozinho.

O que a matrícula protege e o que ela não mostra?

A matrícula protege bastante, mas não tudo. Segundo o art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015, situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel, inclusive para fins de evicção. É o chamado princípio da concentração: o que interessa ao comprador deveria estar lá.

O mesmo parágrafo traz exceções. Ficam ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, que tratam de atos ineficazes ou revogáveis na falência, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro, como a usucapião. Ou seja, um vendedor à beira da falência ou um possuidor antigo no imóvel continuam sendo riscos que a matrícula não mostra.

Por isso, a leitura da matrícula, explicada no artigo sobre o que observar na matrícula do imóvel, deve ser completada por uma visita ao imóvel, para ver quem ocupa, e, se o vendedor for empresa, pela certidão de falência e recuperação judicial.

Como evitar comprar de quem não pode vender?

Confira três coisas: se o vendedor é o titular registrado, se ele precisa de outra assinatura e se quem assina por ele tem poderes válidos. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere pelo registro, e, enquanto o título não é registrado, o vendedor anterior continua sendo havido como dono.

O estado civil muda quem assina. O art. 1.647 do Código Civil impede o cônjuge de alienar ou gravar imóveis sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Uma venda sem essa autorização pode ser questionada depois. Peça a certidão de casamento atualizada, e não uma cópia antiga, porque divórcio e mudança de regime aparecem só na versão recente.

Se o vendedor é representado por procurador, confirme a procuração no tabelionato que a lavrou, com certidão recente, para verificar se ela existe, se dá poderes para vender aquele imóvel e se não foi revogada. O tema está no artigo sobre certidão de procuração. Se o dono morreu, a venda depende do inventário.

Como saber se a venda pode ser anulada por dívidas do vendedor?

Olhando a matrícula e as certidões pessoais do vendedor antes de pagar. O art. 792 do Código de Processo Civil considera fraude à execução a venda feita quando havia ação real ou execução averbada na matrícula, constrição judicial registrada ou quando tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. A venda em fraude é ineficaz em relação ao credor.

As três primeiras hipóteses dependem de averbação e aparecem na matrícula. A quarta não, e é por isso que certidões de distribuição continuam úteis, embora o art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 diga que elas não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé. Dívidas fiscais pesam também: pelo art. 185 do Código Tributário Nacional, presume-se fraudulenta a venda por devedor com débito inscrito em dívida ativa, salvo se ele reservar bens suficientes.

Um resultado positivo não encerra a análise. Veja o tamanho da dívida, a fase do processo e se o vendedor tem outros bens, algo que a pesquisa de bens ajuda a responder.

O que muda quando há indisponibilidade de bens?

A indisponibilidade é uma ordem, em geral judicial, que impede o dono de dispor dos bens atingidos. Ela é lançada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Pelo art. 320-F do Provimento CNJ nº 149/2023, a consulta à CNIB é obrigatória para notários e registradores de imóveis, e o resultado deve constar do ato notarial.

O parágrafo único do mesmo artigo faz uma ressalva importante: a ordem de indisponibilidade não impede a lavratura da escritura, mas obriga que as partes sejam cientificadas e que a circunstância conste do ato. Ou seja, a escritura pode sair e o problema continuar, porque o registro do título tende a esbarrar na ordem.

Na prática, se o tabelião informar uma indisponibilidade em nome do vendedor, suspenda o pagamento até entender a origem da ordem e se ela atinge o imóvel negociado. Uma indisponibilidade sobre o patrimônio indistinto do vendedor alcança qualquer imóvel em nome dele.

Contrato de gaveta e escritura sem registro: qual é o risco?

O risco é pagar e não se tornar dono. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispuser o contrário, como nos financiamentos por instrumento particular. Um contrato particular fora dessas hipóteses não transfere a propriedade.

E mesmo a escritura não basta. O art. 1.227 do Código Civil diz que direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro do título. Enquanto a escritura fica na gaveta, o imóvel continua em nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele, vendido de novo ou entrar no inventário se ele morrer.

Por isso, registre a escritura logo depois de assinar. O registro é feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com prazos fixados na Lei de Registros Públicos e emolumentos da tabela estadual. A importância da escritura em si está no artigo sobre escritura de compra e venda.

Que riscos extras existem em imóvel alugado, na planta ou com obra irregular?

Cada situação tem uma norma própria a conferir. Se o imóvel está alugado, o art. 27 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) dá ao inquilino preferência para comprar em igualdade de condições, e o vendedor deve notificá-lo com preço, forma de pagamento e ônus reais. Pular essa etapa pode gerar disputa com o inquilino depois da venda.

Na compra na planta, confira se o memorial de incorporação foi registrado, porque o art. 32 da Lei nº 4.591/1964 só permite ao incorporador alienar as futuras unidades depois desse registro. Já o art. 55 da Lei 13.097/2015 protege o comprador de unidade de incorporação registrada contra evicção e ineficácia por dívidas do incorporador.

Em casas e prédios, compare a área construída real com a registrada. Pelo art. 167, II, item 4, da Lei nº 6.015/1973, a edificação, a reconstrução e a demolição são averbadas na matrícula. Obra sem averbação pode dificultar financiamento e revenda, e a regularização costuma exigir documentos da prefeitura.

Como organizar a compra para reduzir riscos, passo a passo?

A ordem das etapas importa tanto quanto os documentos: o dinheiro só deve sair quando cada risco já foi examinado. O roteiro abaixo segue a cronologia de uma compra típica.

1. Leia a matrícula antes de negociar Confirme titular, descrição, ônus e averbações antes de qualquer proposta formal.
2. Assine um compromisso com condições Preveja que o sinal só será devolvido ou liberado conforme o resultado das certidões e fixe prazos.
3. Levante as certidões Peça certidões do imóvel, do vendedor e, se houver, do cônjuge e da empresa, nas comarcas relevantes.
4. Visite e confira a ocupação Veja quem mora no imóvel, se há inquilino e se a construção bate com a matrícula.
5. Resolva pendências antes da escritura Exija quitações, cancelamentos averbados e autorizações que faltarem.
6. Pague por meio rastreável Transfira para conta do titular registrado, nunca de terceiros, e guarde os comprovantes vinculados à escritura.
7. Registre o título Leve a escritura ao Registro de Imóveis e confira a nova matrícula em seu nome.

A lista de documentos para compra de imóvel ajuda a não esquecer nenhum item. Se preferir terceirizar a coleta das certidões, a Documento no Brasil faz os pedidos. Diante de qualquer apontamento relevante, consulte um advogado.

Perguntas frequentes

Qual é o maior risco na compra de um imóvel usado?

Varia caso a caso, mas os problemas mais graves costumam envolver dono diferente de quem vende, penhoras e indisponibilidades, e dívidas do vendedor capazes de tornar a venda ineficaz. Todos são identificáveis antes do pagamento, com matrícula atualizada e certidões pessoais. Por isso, o sinal só deve ser pago depois dessa leitura, e não na visita.

Posso pagar o sinal antes de ver as certidões?

É arriscado. Se as certidões revelarem um problema grave, recuperar o sinal pode exigir negociação ou processo. Uma alternativa é assinar um compromisso que condicione a liberação do sinal ao resultado das certidões, com prazo e regra clara de devolução. Mesmo assim, leia a matrícula antes de assinar qualquer documento ou transferir dinheiro.

Comprar imóvel com contrato de gaveta é ilegal?

Não é crime, mas é frágil. O contrato particular, fora das exceções legais, não transfere a propriedade de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, e sem registro o imóvel continua no nome do vendedor. Ele pode ser penhorado, vendido de novo ou entrar em inventário. Regularizar depois costuma sair mais caro do que fazer a escritura desde o início.

O que é evicção e como ela protege o comprador?

Evicção é perder o imóvel comprado por decisão que reconhece direito anterior de outra pessoa. Pelo art. 447 do Código Civil, nos contratos onerosos o vendedor responde por ela, mesmo em compra feita em hasta pública. As partes podem reforçar, reduzir ou excluir essa garantia, mas o comprador que não assumiu o risco tem direito a receber o preço pago.

A certidão negativa do vendedor garante que a compra é segura?

Não garante. A certidão retrata o dia da emissão e só cobre o tribunal, a comarca e o período pesquisados. Ações em outras cidades, dívidas ainda não ajuizadas e fatos posteriores ficam de fora. Ela reduz o risco, mas precisa ser combinada com a matrícula, a visita ao imóvel e, em negócios de alto valor, uma análise jurídica.

Imóvel com usufruto pode ser comprado?

Pode, mas o comprador recebe a propriedade sem o direito de usar o imóvel enquanto o usufruto existir. O usufruto aparece registrado na matrícula. Para ter o imóvel livre, é preciso que o usufrutuário renuncie, com escritura e averbação, ou que o usufruto se extinga, por exemplo pela morte do usufrutuário, como prevê o art. 1.410 do Código Civil. Negocie o preço considerando essa limitação.

Quanto tempo depois de assinar a escritura devo registrar?

O quanto antes. Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua em nome do vendedor e fica exposto a penhoras e novas vendas. Pelo art. 188 da Lei de Registros Públicos, o cartório tem, em regra, 10 dias do protocolo para registrar ou emitir nota com exigências. Guarde o protocolo do registro até receber a matrícula atualizada.

Como evitar golpes no pagamento do imóvel?

Transfira apenas para conta de titularidade do proprietário registrado, nunca para intermediários sem poderes comprovados. Desconfie de pressa, desconto fora do padrão e pedidos de pagamento antes da escritura. Confirme por telefone oficial dados enviados por mensagem e verifique a autenticidade das certidões pelo código impresso. Guarde todos os comprovantes vinculados ao contrato.