Certidão negativa de débitos imobiliários: o que prova e quando pedir

O que é a certidão negativa de débitos imobiliários?

É o documento em que a Fazenda municipal declara a situação fiscal de um imóvel específico: se existem ou não tributos vencidos e não pagos ligados a ele. Diferente das certidões pessoais, ela não é pesquisada pelo CPF do dono, e sim pela inscrição do imóvel no cadastro da prefeitura, o número que aparece no carnê do IPTU.

O nome muda de cidade para cidade: certidão de tributos imobiliários, certidão de débitos do imóvel, certidão negativa de IPTU. O conteúdo também varia, porque cada município decide quais tributos entram no documento. Por isso, vale ler o texto da própria certidão, e não apenas o título, antes de concluir que “não há dívidas”.

Na compra e venda, essa certidão é uma das peças do pacote de certidões para compra e venda de imóveis. Ela complementa a matrícula: o Registro de Imóveis mostra dono e ônus reais, mas não registra IPTU atrasado, a menos que a cobrança já tenha virado penhora averbada.

Por que o IPTU atrasado passa para quem compra o imóvel?

Porque a lei trata esses tributos como dívidas do imóvel, e não só da pessoa. Segundo o art. 130 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), os créditos de impostos cujo fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis, as taxas por serviços ligados a eles e as contribuições de melhoria se sub-rogam na pessoa do adquirente.

O mesmo artigo traz a saída: a sub-rogação não ocorre quando consta do título a prova da quitação. Na prática, essa prova costuma ser feita com a certidão negativa, mencionada na escritura. Sem ela, o município pode cobrar do novo dono o IPTU de anos anteriores à compra, com juros e multa, e o comprador fica com o trabalho de tentar reaver o valor do vendedor.

Há uma exceção relevante para quem compra em leilão judicial: pelo parágrafo único do art. 130, na arrematação em hasta pública a sub-rogação ocorre sobre o preço pago. Mesmo assim, leia o edital do leilão com atenção, porque ele define como os débitos serão tratados.

Quais débitos a certidão cobre e quais ficam de fora?

Em regra, ela cobre os tributos municipais lançados sobre o imóvel. Ficam de fora as dívidas que não são tributos municipais do imóvel, mesmo quando também acompanham o bem. A tabela resume onde conferir cada uma.

A cobertura exata depende do município. A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, informa na página da Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários que o documento abrange IPTU e contribuição de melhoria, inscritos ou não em dívida ativa, mas não inclui as taxas de lixo nem o ITBI. Em outras cidades o recorte pode ser diferente.

A certidão de débitos imobiliários é obrigatória na escritura?

É exigida, mas o comprador pode abrir mão dela assumindo o risco. O art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985 manda o tabelião consignar na escritura a apresentação das certidões fiscais, e o Decreto nº 93.240/1986 define que, para imóvel urbano, elas são as certidões dos tributos que incidem sobre o imóvel.

O § 2º do art. 1º do decreto acrescenta duas regras. Essas certidões só são exigidas nas escrituras que transferem o domínio, e sua apresentação pode ser dispensada pelo adquirente, que nesse caso responde pelo pagamento dos débitos fiscais existentes. A dispensa costuma aparecer na escritura como uma declaração do comprador.

Dispensar pode fazer sentido quando o comprador já conferiu a situação por outro meio ou negociou abater a dívida do preço. Fora dessas hipóteses, é abrir mão da prova de quitação que afasta a regra do art. 130 do CTN. Para imóvel rural, a certidão fiscal é outra: o decreto exige o CCIR do Incra com a prova de quitação do ITR, tema do artigo sobre documentos do imóvel rural.

Negativa, positiva ou positiva com efeito de negativa: qual a diferença?

A negativa diz que não há débito; a positiva aponta débito exigível; a positiva com efeito de negativa aponta débito, mas em situação que a lei equipara à regularidade. Essa terceira modalidade está no art. 206 do CTN: vale como negativa quando os créditos ainda não venceram, estão em execução com penhora efetivada ou têm a exigibilidade suspensa.

A exigibilidade fica suspensa, entre outras hipóteses do art. 151 do CTN, com o parcelamento, o depósito integral do valor ou uma decisão judicial. É comum, portanto, receber uma certidão positiva com efeito de negativa de um imóvel cujo IPTU atrasado foi parcelado pelo vendedor.

Para a compra, essa certidão permite lavrar a escritura, mas não apaga a dívida. Se o parcelamento for abandonado, o débito volta a ser cobrável e, pela regra do art. 130, pode alcançar o novo dono. Por isso, peça o extrato do parcelamento e combine no contrato quem quita o saldo, de preferência antes da assinatura ou com retenção de parte do preço.

Como emitir a certidão negativa de débitos imobiliários?

Na maioria das capitais e cidades médias, a certidão sai pela internet, no portal da Secretaria da Fazenda municipal, com o número de inscrição do imóvel. Em municípios menores, pode ser preciso pedir no balcão da prefeitura. O roteiro abaixo vale para a maioria dos casos.

1. Localize a inscrição imobiliária O número está no carnê ou na notificação do IPTU. Em São Paulo ele se chama SQL; em outras cidades, inscrição, cadastro ou índice cadastral.
2. Acesse o portal da prefeitura Procure o serviço de certidões da Secretaria da Fazenda ou de Finanças do município onde o imóvel fica, e não do município onde mora o dono.
3. Escolha a certidão do imóvel Selecione a certidão de tributos imobiliários, e não a mobiliária, que se refere a atividades e empresas.
4. Leia o resultado inteiro Confira o endereço, a inscrição, a data de emissão, a validade e a lista de tributos abrangidos.
5. Confirme a autenticidade Use o código de controle impresso no documento no próprio site da prefeitura antes de aceitá-lo do vendedor.
6. Trate as pendências Se houver débito, peça o extrato e decida com o vendedor se ele quita, parcela ou abate do preço antes da escritura.

O prazo e o custo variam. Em São Paulo, quando a certidão não sai na hora, a prefeitura informa emissão em até 10 dias do pedido ou da solução das pendências. Outras prefeituras cobram taxa de expediente. Consulte o site do seu município. Se preferir terceirizar, a Documento no Brasil solicita a certidão.

E as dívidas de condomínio, que a prefeitura não certifica?

Elas precisam ser conferidas à parte, porque também acompanham o imóvel. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Quem compra um apartamento com taxas atrasadas herda a cobrança.

A Lei nº 4.591/1964, no parágrafo único do art. 4º, condiciona a alienação da unidade à prova de quitação das obrigações do vendedor com o condomínio. Mas o art. 2º, § 2º, da Lei 7.433/1985 considera prova suficiente uma declaração feita pelo próprio vendedor, sob as penas da lei, na escritura. Essa declaração protege pouco o comprador se for falsa.

Por isso, a prática mais segura é pedir uma declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora, com data recente, e confirmar se há ação de cobrança em andamento. Uma cobrança judicial de condomínio pode resultar em penhora do próprio imóvel.

O que fazer quando a certidão sai positiva?

Primeiro, identifique o que está em aberto: exercício, tributo, valor e se já há execução fiscal. Débito de IPTU pequeno e recente se resolve com o pagamento antes da escritura; débito antigo em execução pede mais cuidado, porque pode já existir penhora sobre o imóvel ou sobre outros bens do vendedor.

As saídas mais comuns são três. O vendedor quita e apresenta nova certidão negativa. O vendedor parcela e entrega certidão positiva com efeito de negativa, com cláusula contratual sobre o saldo. Ou as partes combinam abater o valor do preço, com o comprador assumindo o pagamento e dispensando formalmente a certidão na escritura.

Em qualquer caso, registre o combinado por escrito no compromisso de compra e venda. A situação fiscal do vendedor como pessoa também merece atenção: dívidas federais inscritas em dívida ativa aparecem na CND federal, e a lógica das certidões municipais em geral está no texto sobre certidão municipal.

Perguntas frequentes

A certidão negativa de débitos imobiliários é a mesma coisa que a CND municipal?

Não necessariamente. Muitas prefeituras emitem certidões separadas: a imobiliária, ligada a um imóvel específico, e a mobiliária ou geral, ligada ao contribuinte pelo CPF ou CNPJ. Na compra de imóvel, a que interessa é a certidão do imóvel, pesquisada pela inscrição imobiliária. Leia o título e o conteúdo antes de apresentar ao cartório.

Quem pode emitir a certidão de débitos de um imóvel?

Em muitas cidades, qualquer pessoa que tenha o número de inscrição do imóvel consegue emitir a certidão pelo portal da prefeitura, sem precisar ser o dono. Algumas exigem login ou vínculo com o CPF do contribuinte. Se o sistema bloquear o acesso, peça ao vendedor que emita e confira a autenticidade pelo código de controle.

Qual é a validade da certidão negativa de débitos imobiliários?

Não existe um prazo nacional. Cada município define a validade, que costuma vir impressa no próprio documento. Além disso, o tabelião ou o banco pode aceitar apenas certidões emitidas há poucos dias. Como a certidão retrata só a data da emissão, o ideal é pedi-la perto da assinatura da escritura, para não precisar renovar.

A certidão negativa mostra se o imóvel tem dívida de condomínio?

Não. A prefeitura só certifica tributos municipais, e condomínio é uma obrigação privada entre o proprietário e o condomínio. Para essa dívida, peça declaração de quitação ao síndico ou à administradora. Isso importa porque, pelo art. 1.345 do Código Civil, o comprador responde pelas taxas atrasadas do vendedor, com multas e juros.

Comprei o imóvel e descobri IPTU atrasado. O que posso fazer?

Se a escritura não trouxe prova de quitação, a prefeitura pode cobrar de você, como novo dono. Pague ou negocie para evitar execução e, em seguida, avalie cobrar o valor do vendedor com base no contrato. Guarde carnês, certidões e a escritura. Um advogado pode indicar o caminho mais adequado para o seu caso.

Imóvel na planta ou terreno sem construção também tem certidão de débitos?

Sim, desde que exista inscrição imobiliária na prefeitura. Terrenos pagam imposto territorial urbano, e o lote ou a unidade futura pode ter inscrição própria ou ainda estar vinculada ao terreno inteiro. Em lançamentos, confira se a certidão se refere ao terreno do empreendimento e com a incorporadora como fica o IPTU até a entrega.

A certidão de débitos imobiliários inclui o ITBI da compra?

Em geral, não. O ITBI é o imposto sobre a própria transmissão, pago no momento da compra, e não uma dívida anterior do imóvel. Pelo art. 42 do CTN, o contribuinte é qualquer das partes, conforme dispuser a lei municipal, que costuma indicar quem paga; confira a do seu município. O comprovante de pagamento é apresentado separadamente ao tabelião.

Imóvel herdado precisa de certidão de débitos imobiliários no inventário?

Costuma precisar. A partilha transfere o imóvel aos herdeiros, e os tributos que o gravam acompanham o bem. Tabeliães e juízes normalmente pedem a certidão fiscal do imóvel para lavrar a escritura de inventário ou homologar a partilha. Veja a lista de documentos para inventário para montar o conjunto completo.