Escritura de compra e venda: para que serve e por que não basta sozinha

Quando a escritura de compra e venda é obrigatória?

Ela é obrigatória na venda de imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando a lei disser o contrário. É o que determina o art. 108 do Código Civil: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituem, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis acima desse valor.

Na prática, quase todo imóvel urbano ultrapassa esse limite. Um contrato particular assinado só entre as partes, nesses casos, não serve para transferir o bem, mesmo com firma reconhecida. Ele pode valer como promessa de compra e venda, que obriga as partes, mas não substitui a escritura definitiva.

A escritura é um ato do tabelionato de notas. Para entender por que alguns documentos precisam passar pelo cartório e como notas e registros se dividem, veja o guia sobre o que faz um cartório e por que documentos passam por ele.

Existe compra de imóvel sem escritura pública?

Sim, em hipóteses previstas em lei. A mais comum é o financiamento imobiliário. O art. 38 da Lei nº 9.514/1997 permite que os atos e contratos de alienação fiduciária sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É o contrato que o banco entrega ao comprador financiado.

Esse contrato bancário ocupa o lugar da escritura, mas segue a mesma lógica: precisa ser registrado na matrícula para transferir a propriedade. Quem compra à vista ou com recursos próprios, sem financiamento, em regra precisa da escritura lavrada em tabelionato. Para a documentação exigida pelos bancos, veja a lista de documentos para financiamento imobiliário.

Por que a escritura sozinha não torna o comprador dono?

Porque, no Brasil, a propriedade de imóvel entre vivos só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. O art. 1.245 do Código Civil diz isso no caput, e o § 1º completa: enquanto não se registrar o título translativo, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel.

O risco é concreto. Um comprador com escritura guardada na gaveta pode ver o imóvel penhorado por dívida do antigo dono, que ainda aparece como proprietário na matrícula. Por isso, depois de assinar, o passo seguinte é levar o traslado ao cartório de imóveis. O art. 1.227 do Código Civil reforça que direitos reais sobre imóveis transmitidos entre vivos só se adquirem com o registro.

Antes de assinar, o documento a consultar é a matrícula atualizada. Veja o que observar na matrícula do imóvel e para que serve a certidão de imóvel.

O que o tabelião confere antes de lavrar a escritura?

O tabelião identifica as partes, verifica a capacidade e a vontade de cada uma e confere os documentos que a lei manda apresentar. A Lei nº 7.433/1985, no art. 1º, § 2º, determina que ele consigne no ato a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão inter vivos, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais.

O imposto de transmissão inter vivos é o ITBI, de competência municipal pelo art. 156, II, da Constituição Federal. Alíquota, base de cálculo e momento do pagamento seguem a lei de cada município. O art. 2º da Lei nº 7.433/1985 ainda dispensa a descrição completa do imóvel urbano na escritura quando ela já consta da certidão do registro de imóveis.

O tabelião confere a forma, não faz auditoria do negócio. Pesquisar protestos, ações e dívidas do vendedor é tarefa de quem compra. Um bom ponto de partida é o pacote de certidões para compra e venda de imóveis.

Quem precisa assinar a escritura de compra e venda?

Assinam o vendedor e o comprador, e, em muitos casos, também o cônjuge do vendedor. O art. 1.647, I, do Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta. Sem essa autorização, o ato é anulável, e o cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649).

O Colégio Notarial do Brasil, na página sobre escritura de compra e venda, lembra outro caso: quando o imóvel vem de herança ainda não partilhada, a venda pode ser feita, mas com a presença de todos os herdeiros ou procuração deles. O inventário extrajudicial também admite autorizar o inventariante a vender bens do espólio, com requisitos próprios, como explica o artigo sobre escritura de inventário.

Há ainda a venda de pai ou mãe para filho. O art. 496 do Código Civil diz que ela é anulável se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor não consentirem expressamente. Quem assina por procuração deve ter poderes específicos, e a certidão atualizada da procuração costuma ser exigida.

Como fazer a escritura de compra e venda, passo a passo?

O caminho vai da análise dos documentos até o registro. A ordem exata e os documentos pedidos variam por cartório, município e tipo de imóvel, então confirme cada etapa com o tabelionato e com o registro de imóveis.

1. Analise a matrícula e o vendedor. Peça a certidão de matrícula atualizada e as certidões pessoais do vendedor antes de pagar qualquer sinal.
2. Escolha o tabelionato. Pelo art. 8º da Lei nº 8.935/1994, a escolha do tabelião é livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o local do imóvel.
3. Entregue os documentos e peça a minuta. O cartório indica a lista. Leia a minuta com atenção a preço, forma de pagamento, dados do imóvel e cláusulas especiais.
4. Pague o ITBI. Emita a guia na prefeitura do município do imóvel, conforme a lei local.
5. Assine a escritura. Presencialmente ou por videoconferência, quando o cartório oferecer a via eletrônica.
6. Registre na matrícula. Leve o traslado ao registro de imóveis da circunscrição e acompanhe até a conclusão do registro.

Dá para fazer a escritura de compra e venda pela internet?

Sim, pelo sistema e-Notariado, com videoconferência e assinatura digital. O Provimento CNJ nº 149/2023 define no art. 302 que a escritura eletrônica de imóvel cabe, com exclusividade, ao tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente. Se imóvel e comprador estiverem no mesmo estado, o comprador pode escolher qualquer tabelionato desse estado.

A regra de competência do ato eletrônico é mais restrita que a do ato presencial, em que a escolha é livre. A escritura eletrônica tem o mesmo valor da feita em papel, e também precisa ir a registro. Pergunte ao tabelionato como será a entrega do traslado digital e se o registro de imóveis de destino recebe o título por meio eletrônico.

Quanto custa e quem paga a escritura?

Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as da tradição, a cargo do vendedor, segundo o art. 490 do Código Civil. As partes podem combinar outra divisão, desde que isso fique escrito no contrato ou na própria escritura.

O valor não é nacional. Os emolumentos do tabelionato e do registro de imóveis são fixados por lei de cada estado, conforme a Lei nº 10.169/2000, e em geral variam por faixas de valor do imóvel. O ITBI segue a lei do município. Some as três despesas e consulte a tabela do Tribunal de Justiça do seu estado antes de fechar o preço.

Anos depois, se o traslado se perder, o comprador pode pedir a certidão de escritura ao mesmo tabelionato, com a mesma força de prova do original.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem valor?

O contrato particular vale entre quem assinou, mas não transfere a propriedade de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos. O comprador fica exposto a dívidas, penhoras e até nova venda feita pelo antigo dono, que continua na matrícula. Para regularizar, é preciso obter a escritura definitiva e registrá-la, com o vendedor ou pela via judicial.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. A escritura é feita no tabelionato de notas e formaliza o negócio. O registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição e é o ato que transfere a propriedade, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Quem assina a escritura e não registra continua sem ser dono perante terceiros.

Posso fazer a escritura em outra cidade?

No ato presencial, sim. O art. 8º da Lei nº 8.935/1994 garante a livre escolha do tabelião, qualquer que seja o domicílio das partes ou o local do imóvel. Na escritura eletrônica, a regra muda: vale o tabelião do local do imóvel ou do domicílio do comprador, com a opção de qualquer cartório do estado quando os dois coincidem.

Imóvel financiado precisa de escritura?

Em regra, não precisa de escritura em tabelionato. A Lei nº 9.514/1997 permite que o contrato de financiamento com alienação fiduciária seja feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Esse contrato, porém, precisa ser registrado na matrícula do imóvel, assim como uma escritura comum, para que a propriedade passe ao comprador.

Quem é casado precisa da assinatura do cônjuge para vender?

Na maioria dos regimes, sim. O art. 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge para vender ou onerar imóvel, exceto no regime de separação absoluta. A falta dessa autorização torna a venda anulável. Se o cônjuge recusar sem motivo justo ou não puder assinar, o juiz pode suprir a autorização, conforme o art. 1.648.

Qual o prazo para registrar a escritura depois de assinada?

O Código Civil não fixa um prazo para o comprador levar a escritura a registro, mas cada dia sem registro mantém o vendedor como dono perante terceiros. Algumas certidões usadas na escritura também perdem atualidade. O ideal é protocolar o título no registro de imóveis logo após a assinatura e acompanhar eventuais exigências do registrador.

Pai pode vender imóvel para um filho?

Pode, desde que os outros descendentes e o cônjuge do vendedor consintam expressamente. Sem esse consentimento, a venda é anulável, segundo o art. 496 do Código Civil. O consentimento do cônjuge é dispensado se o regime de bens for o da separação obrigatória. O tabelião costuma registrar essas anuências na própria escritura.

Como conseguir a cópia de uma escritura antiga?

Peça a certidão ao tabelionato de notas onde a escritura foi lavrada. A matrícula do imóvel costuma indicar o cartório, o livro e a folha do ato registrado. Se não houver essa informação, é possível fazer uma busca nas centrais notariais ou contratar uma pesquisa de escritura para localizar o cartório responsável.