Certidão de imóvel: o que é, tipos e por que consultar antes de negociar

O que é, na prática, uma certidão de imóvel?

A certidão de imóvel é a cópia oficial, com fé pública, do que está lançado no Registro de Imóveis sobre um bem. No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa de uma pessoa para outra com o registro do título no cartório: é o que diz o art. 1.245 do Código Civil. Por isso, a certidão é a forma mais segura de saber quem é o dono “no papel”, e não apenas quem ocupa ou anuncia o imóvel.

O mesmo artigo acrescenta que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua a ser havido como dono. Na prática, um contrato particular não registrado, uma escritura que nunca foi levada a registro ou uma promessa verbal não bastam para provar propriedade. A certidão mostra o que vale perante terceiros: a matrícula, os registros e as averbações feitos até a data de emissão.

O termo “certidão de imóvel” é genérico. No balcão do cartório ou no pedido on-line você vai precisar escolher um tipo específico, e cada um responde a uma pergunta diferente. Esse é o assunto da próxima seção. Para ver como essa certidão se encaixa no conjunto de documentos de uma negociação, veja o guia sobre o pacote de certidões para compra e venda de imóveis.

Quais tipos de certidão de imóvel o cartório emite?

Os tipos mais pedidos são a certidão de inteiro teor da matrícula, a certidão da situação jurídica atualizada, a certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias e a certidão de transcrição, para imóveis com registro anterior a 1976. A Lei 6.015/1973 também admite certidões em resumo ou em relatório, conforme quesitos.

Os prazos da tabela estão no art. 19, § 10, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pela Lei 14.382/2022, e contam a partir do pagamento dos emolumentos. O § 11 do mesmo artigo diz que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições, sem certificação específica do oficial.

Por que consultar a certidão antes de assinar qualquer compromisso?

Porque a matrícula é o lugar onde a lei concentra os riscos que podem ser opostos ao comprador. Segundo o art. 54 da Lei nº 13.097/2015, situações jurídicas que não constam da matrícula não podem, em regra, ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel. O outro lado dessa regra é que tudo o que está lançado ali presume-se conhecido por quem compra.

Isso inclui citações de ações reais, penhoras, indisponibilidades, averbações de execução e outras restrições. Se o comprador assina um sinal ou um compromisso sem ler a certidão, corre o risco de pagar por um imóvel que já está penhorado, dado em garantia a um banco ou em nome de outra pessoa. O dinheiro pago pode ser difícil de recuperar.

A certidão também evita erros mais simples: área diferente da anunciada, número de apartamento trocado, vaga de garagem com matrícula própria ou vendedor casado cujo cônjuge precisa assinar. Esses pontos são detalhados no artigo sobre o que observar na matrícula do imóvel.

Quem pode pedir a certidão de imóvel e é preciso explicar o motivo?

Qualquer pessoa pode pedir, e não precisa dizer por quê. O art. 17 da Lei 6.015/1973 é direto: qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou o interesse do pedido. É o princípio da publicidade registral: o registro existe justamente para que terceiros conheçam a situação do imóvel.

Na prática, isso significa que o comprador não depende do vendedor para conferir a matrícula. Basta ter o número da matrícula e o cartório, ou o endereço completo para que o cartório localize o registro. Corretores, bancos, advogados e interessados em geral usam a mesma regra.

O art. 16 da mesma lei obriga o oficial a lavrar a certidão do que lhe for requerido. Se o cartório recusar ou demorar além do prazo legal, o interessado pode fazer representação ao juízo corregedor do estado: pelo art. 37 da Lei nº 8.935/1994, a fiscalização dos cartórios cabe ao Judiciário estadual, inclusive mediante representação de qualquer interessado.

Onde pedir: no cartório da cidade ou pela internet?

A certidão sai do Registro de Imóveis responsável pela área onde o imóvel está, e não do cartório da cidade onde o dono mora. O art. 169 da Lei 6.015/1973 determina que os atos de registro sejam feitos na serventia da situação do imóvel. Em cidades grandes há vários cartórios, cada um responsável por uma zona.

Desde a Lei 14.382/2022, o art. 19, § 6º, da Lei de Registros Públicos permite pedir a qualquer cartório certidões eletrônicas de atos registrados em outro, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). O portal nacional Registro de Imóveis do Brasil, ligado ao ONR, reúne pedido de certidão digital, visualização de matrícula, mapa de circunscrições para descobrir o cartório competente e estimativa de custos.

A certidão eletrônica tem a mesma validade da de papel: o § 7º do art. 19 garante validade e fé pública à certidão impressa pelo usuário e à certidão eletrônica emitida pelo Serp. Se preferir, também é possível pedir por intermediários privados, que cobram uma taxa de serviço além dos emolumentos. Se precisar de ajuda para localizar o cartório e fazer o pedido, a Documento no Brasil faz essa solicitação.

Quanto tempo demora e quanto custa a certidão de imóvel?

Os prazos máximos estão na lei; o preço, não. Pelo art. 19, § 10, da Lei 6.015/1973, o cartório tem até 4 horas para a certidão de inteiro teor eletrônica pedida no horário de expediente com o número da matrícula, 1 dia para a certidão de situação jurídica atualizada e 5 dias para transcrições e demais casos, contados do pagamento.

O valor é o emolumento, fixado por lei de cada estado e publicado na tabela do Tribunal de Justiça ou da associação de registradores local. Por isso, a mesma certidão tem preços diferentes em São Paulo, Minas Gerais ou Bahia. Número de páginas e de atos lançados na matrícula também pode alterar o total.

Para os pedidos eletrônicos, o Provimento CNJ nº 127/2022 padronizou referências enquanto não houver lei estadual própria: a certidão digital de inteiro teor segue o valor da certidão vintenária de até seis páginas, e a simples visualização da matrícula custa um terço desse valor. Consulte a tabela vigente no seu estado antes de pedir.

A certidão de imóvel tem prazo de validade?

Não existe uma validade única fixada em lei para todas as finalidades. A certidão retrata a matrícula no dia e na hora em que foi emitida, e qualquer registro feito depois não aparece nela. Por isso, quem recebe o documento costuma definir quanto tempo aceita.

Para a escritura pública, há regra expressa. O art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/1986, que regulamenta a Lei 7.433/1985, exige a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais, com validade de 30 dias para esse fim. Bancos e financiadoras costumam fixar prazos próprios em seus manuais de crédito.

Como regra prática, peça uma certidão nova na fase final da negociação, perto da assinatura. Uma certidão antiga pode esconder uma penhora averbada na semana anterior. Outras certidões que ajudam nessa checagem, como a de tributos municipais, aparecem no texto sobre certidão negativa de débitos imobiliários.

Como conferir a certidão de imóvel antes de fechar negócio?

Confira a certidão em sequência: identificação do imóvel, nome do proprietário atual, ônus e restrições vigentes e coerência com os demais documentos. O roteiro abaixo ajuda a não pular etapas.

1. Confirme o cartório e a data Verifique se a certidão foi emitida pelo Registro de Imóveis da região do imóvel e se é recente, de preferência dos últimos 30 dias.
2. Compare a descrição do imóvel Endereço, número da unidade, área, vaga e fração ideal precisam bater com o anúncio, o IPTU e a planta.
3. Identifique o último proprietário Leia o registro de aquisição mais recente (R-número) e confira nome, CPF e estado civil de quem vai assinar a venda.
4. Procure ônus e restrições Busque hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, usufruto, indisponibilidade e averbação de ação ou execução.
5. Verifique cancelamentos Um ônus antigo só deixa de valer se houver averbação posterior de cancelamento na própria matrícula.
6. Cruze com as outras certidões Compare com as certidões pessoais do vendedor e com a situação fiscal do imóvel antes de pagar sinal.

Se aparecer algo que você não entende, pare e peça orientação a um advogado ou ao próprio cartório antes de assinar. Um roteiro completo de prevenção está em como reduzir riscos documentais na compra de imóvel.

Perguntas frequentes

Certidão de imóvel e matrícula são a mesma coisa?

Não exatamente. A matrícula é o registro mantido no livro do cartório, com o histórico do imóvel. A certidão é a cópia oficial desse registro, emitida a pedido de quem quiser. Quando alguém pede “a matrícula atualizada”, normalmente quer a certidão de inteiro teor da matrícula, emitida recentemente pelo Registro de Imóveis competente.

Posso tirar certidão de um imóvel que não é meu?

Pode. O art. 17 da Lei 6.015/1973 permite que qualquer pessoa requeira certidão do registro sem informar motivo ou interesse. Isso vale para compradores, vizinhos, credores e curiosos. Basta indicar o cartório e o número da matrícula ou dados suficientes para localizar o imóvel, além de pagar os emolumentos cobrados no estado.

Como descobrir o número da matrícula do imóvel?

O número costuma aparecer na escritura, no contrato de financiamento, em certidões antigas e, em algumas cidades, no carnê do IPTU. Se não tiver nenhum desses documentos, o cartório pode fazer uma busca pelo endereço ou pelo nome do proprietário, geralmente com cobrança própria. O portal nacional do registro de imóveis também oferece busca por endereço.

A certidão digital vale o mesmo que a de papel?

Vale. O art. 19, § 7º, da Lei de Registros Públicos garante validade e fé pública à certidão eletrônica e à versão impressa pelo próprio usuário, desde que seja possível conferir a autenticidade. Guarde o arquivo original em PDF, porque a assinatura digital e o código de verificação ficam nele, e não na folha impressa.

O que fazer se a certidão mostrar penhora?

Não pague sinal antes de entender a penhora. Anote o número do processo e a vara indicados na averbação, consulte o andamento no site do tribunal e peça ao vendedor a prova de quitação ou um acordo com o credor. A venda só é segura depois do cancelamento averbado ou com orientação jurídica específica para o caso.

Imóvel sem matrícula pode ser vendido?

Imóveis antigos podem estar apenas transcritos nos livros anteriores a 1976; nesse caso, a matrícula é aberta no primeiro registro feito depois, com base na transcrição. Já o imóvel sem nenhum registro, só com posse ou contrato particular, exige regularização, como usucapião, antes de uma venda com transferência formal da propriedade.

Preciso de certidão de imóvel para financiar pelo banco?

Sim. Bancos exigem a certidão de inteiro teor ou de ônus reais recente para analisar a garantia, porque o imóvel normalmente fica como garantia do empréstimo. Cada instituição define o prazo máximo de emissão que aceita e pode pedir documentos adicionais. Veja a lista de documentos para financiamento imobiliário.

A certidão mostra dívidas de IPTU ou condomínio?

Em regra, não. O Registro de Imóveis registra direitos e restrições sobre o bem, não débitos correntes de impostos ou taxas. IPTU se confere na prefeitura, com a certidão de tributos imobiliários, e condomínio com a administradora ou o síndico. Só aparecem na matrícula se houver penhora averbada decorrente de cobrança judicial dessas dívidas.